Покупка недвижимости или банковский вклад. Что выгоднее?

Довольно распространённый вопрос, сталкиваться с которым нам приходилось неоднократно. Давайте подробнее остановимся на каждом из вариантов и разберёмся во всех аспектах этих видов инвестирования.

Банковский вклад – стабильность и низкая доходность

Самый простой и понятный инструмент для вложения средств – банковский вклад.

К его преимуществам можно отнести:

1. Гарантированный доход. Банковский вклад имеет фиксированную процентную ставку. Она не меняется на протяжении всего срока действия договора. Это позволяет вам точно рассчитать свой доход.

2. Низкий риск. Государственная система страхования вкладов защищает ваши средства. Правда, «несгораемой» является сумма не выше 1,4 млн рублей. Это делает банковский вклад максимально безопасным способом инвестирования.

3. Высокая ликвидность. Практически все вклады можно закрыть в любой момент, сняв свои деньги, пусть и с потерей процентов. Это очень гибкое управление вашими финансами.

4. Доступность и простота. Открыть вклад может почти любой человек, для этого не нужны специализированные знания или умения.

Из недостатков:

1. Относительно низкая доходность. Средняя ставка по вкладам в 2024 году колеблется в размере 15-16% годовых. Выглядит привлекательно, но лишь в краткосрочной перспективе.

2. Доход с трудом покрывает инфляцию. Текущий уровень инфляции в стране практически полностью «съедает» доходность вклада – она стремится к нулю или вообще может оказаться отрицательной.

3. Отсутствует потенциал роста. Получить сверхдоходность банковский вклад не даст возможности.

4. Налогообложение. Доход по вкладам, превышающий 160 000 рублей (по состоянию на 2024 год), будет облагаться налогом в 13%.

Приобретение недвижимости – потенциально высокая доходность

А теперь предлагаем обсудить инвестиции в недвижимость.

Преимущества:

1. Пассивный доход от аренды. Приобретая квартиру или апартаменты, вы получаете возможность сдавать их в аренду, получая стабильный ежемесячный доход. В зависимости от типа недвижимости и её расположения, эта сумма может варьироваться в пределах от 5 до 10% годовых.

2. Потенциальный рост стоимости вашего актива. Статистика показывает, что цены на недвижимость растут – в среднем на 10-15% в год, что можно сопоставить с доходностью банковского вклада. И эта тенденция сохраняется.

3. Возможность применения различных финансовых инструментов. Приобретая недвижимость, вам доступны дополнительные инструменты в виде ипотеки, рассрочки и т.п. С их помощью появляется возможность увеличить доходность на вложенный капитал.

4. Неподверженность инфляции. Недвижимость хорошо защищена от процесса инфляции, поскольку её стоимость всегда растёт вместе с другими ценами в экономике.

5. Возможность улучшить объект. Приобретая квартиру, у вас появляется возможность поднять её будущую стоимость. Например, ремонт, перепланировка, добавление парковочного места и т.п. В случае с банковским вкладом подобных опций не предусмотрено.

Недостатки:

1. Высокий порог входа. Покупка недвижимости требует значительного капитала. Однако, если у вас уже есть необходимая сумма, и вы лишь выбираете между вкладом и квартирой, этот пункт можно смело отбросить.

2. Низкая ликвидность. Будущая продажа недвижимости может отнять у вас какое-то время. В случае с банковским вкладом деньги возвращаются практически мгновенно.

3. Требует управления. Недвижимость в любом случае потребует от вас большей вовлечённости, нежели банковский вклад. Для кого-то это может стать минусом.

4. Дополнительные расходы. Налоги, ремонт, обслуживание, страховка – владение недвижимостью сопряжено с определёнными тратами.

Сравнительный анализ

А теперь можно сравнить оба варианта на конкретном примере.

Предположим, у вас есть 10 000 000 рублей, которые вы готовы потратить на приобретение недвижимости либо положить в банк.

Вариант 1: Банковский вклад

При ставке 16% годовых ваш доход за год составит: 10 000 000 * 0.16 = 1 600 000 рублей. За вычетом налога (13% на сумму, превышающую необлагаемый минимум): 1 600 000 - (1 600 000 - 160 000) * 0.13 = 1 412 800 рублей. Итого, ваша чистая доходность составит чуть больше 14% годовых.

Вариант 2: Покупка квартиры

Возьмём реальный кейс квартиры в Ялте – ЖК «Новая Ливадия». Приобретение с использованием траншевой рассрочки (40/20/40 на 16 месяцев). Условия рассрочки – 40% от стоимости вносится покупателем единоразово, 20% от стоимости оплачивается покупателем либо ежемесячно, либо ежеквартально, 40% от стоимости (остаток) оплачивается единоразово в срок до 16 месяцев, но не позднее 28 февраля 2026 года.

Стоимость квартиры – 12 520 000 рублей.
Первый платёж – 5 008 000 рублей.
Далее – 2 504 000 рублей равными платежами либо ежемесячно, либо ежеквартально.
Затем 5 008 000 рублей – остаток, оплачивается единоразово в срок до 16 месяцев, но не позднее 28 февраля 2026 года.
Сдача объекта – 1 квартал 2026 года.

Давайте посчитаем потенциальную доходность даже при консервативном сценарии удорожания объекта (30% к периоду окончательного расчёта – официальные данные застройщика).

Прирост стоимости 30%, потенциальная стоимость квартиры через 2 года = 16 270 000 рублей.
Прибыль: 16 270 000 - 12 520 000 = 3 750 000 рублей
Сумма инвестиций (первый платёж + платёж по рассрочке): 5 008 000 + 2 504 000 = 7 512 000 рублей
Доходность: (3 750 000 / 7 512 000) * 100% ≈ 50% годовых

Таким образом, даже сдержанный сценарий доходности от инвестиций в недвижимость даёт значительное преимущество над доходностью банковского вклада.

Что учесть при покупке недвижимости

Чтобы достичь желаемой доходности, приобретая квартиру, стоит обязательно обратить внимание на следующее:

1. Ликвидность объекта. Лучше останавливать свой выбор на квартирах с удобными планировками в хороших районах, избегая нестандартных вариантов, с которыми могут возникнуть трудности при продаже.

2. Дополнительные финансовые инструменты. Грамотное использование ипотеки или рассрочки поможет увеличить доходность на вложенный капитал.

3. Рыночная стоимость. Безусловно, старайтесь найти объект по цене ниже рыночной. Это могут быть удачные находки, закрытые продажи, эксклюзивные предложения, особые условия от застройщиков и т.д.

4. Внешние факторы роста и тщательный анализ рынка. Обращайте внимание на то, как будет развиваться район, в котором находится недвижимость: создание инфраструктуры, транспортных развязок, строительство торговых центров и т.п. Какие общие тенденции рынка недвижимости в данной локации. Всё это может существенно повысить стоимость объекта в будущем.

5. Репутация застройщика. Ориентируйтесь на проверенные компании с большим портфелем реализованных проектов.

Заключение

Выбирая между банковским вкладом и покупкой недвижимости, необходимо определиться с вашими финансовыми целями, горизонтом инвестирования, а также готовностью активно включиться в процесс.

Банковский вклад предполагает стабильность и отсутствие рисков (при инвестировании не более 1,4 млн), но ограничивает доходность. Покупка же недвижимости потенциально даёт куда больший доход, но сопряжена с определёнными усилиями. Правильный выбор объекта и ваши грамотные действия могут довести доходность до 40-50% годовых на вложенный капитал, что куда выше возможностей банковских вкладов.